Investir en immobilier dans des opérations de déficit foncier

1. Situation actuelle

Monsieur Z perçoit 20 000 € de revenus fonciers par an, provenant d’un immeuble reçu par succession et qu’il détient en indivision avec ses frères et sœurs. Les revenus fonciers sont fortement imposés du fait des faibles charges déductibles (4 000 € par an) et de son taux marginal d’imposition (41%).

• Revenu foncier net imposable = 16 000 €x (41 % + 17,2%)

• Coût fiscal annuel = 9 310 €

La cession n’est pas à l’ordre du jour, Monsieur Z veut réduire son imposition. Il dispose d’un capital à investir de 300 000 €.

2. Investissement dispositif Pinel

Une acquisition immobilière sous le dispositif Pinel pour 300 000 €, lui génèrerait une réduction d’impôt de 6000 € par an pendant 9 ans puis 3000 € par an pendant 3 ans, soit au total 63 000 € de gain fiscal.

Monsieur devra prendre l’engagement de louer le logement nu (sans meubles) pendant 12 ans en respectant les plafonds de ressources du locataire et du montant du loyer.

3. Investissement optimisé au déficit foncier

Acquisition d’un bien pour 100 000 € + 200 000 € de travaux à effectuer (paiement des travaux sur une seule année).

NN+1N+2N+3N+4N+5N+6N+7N+8N+9
Travaux payés /
Déficit foncier
reportable
200 000 €169 300 €149 300 €129 300 €109 300 €89 300 €69 300 €49 300 €29 300 €9 300 €
Revenus fonciers préexistants 20 000 € 20 000 € 20 000 € 20 000 € 20 000 € 20 000 € 20 000 € 20 000 € 20 000 € 20 000 €
Revenus fonciers
imposables
0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 10 700 €
Imputation sur
revenu global
10 700 €

Les revenus fonciers sont neutralisés pendant 8 ans.

Le gain fiscal total est de 114 560 € ([10 700 €x 41% = 4 387 €] + [189 300 x 41 % x 17,2% = 110 173 €]). Après 8 ans, le bien pourra être revendu, loué meublé, apporter à une société à l’Is, etc.

josette figara

Josette Frigara : Dirigeante
Conseillère en gestion de patrimoine

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