1. Situation actuelle
Monsieur Z perçoit 20 000 € de revenus fonciers par an, provenant d’un immeuble reçu par succession et qu’il détient en indivision avec ses frères et sœurs. Les revenus fonciers sont fortement imposés du fait des faibles charges déductibles (4 000 € par an) et de son taux marginal d’imposition (41%).
• Revenu foncier net imposable = 16 000 €x (41 % + 17,2%)
• Coût fiscal annuel = 9 310 €
La cession n’est pas à l’ordre du jour, Monsieur Z veut réduire son imposition. Il dispose d’un capital à investir de 300 000 €.
2. Investissement dispositif Pinel
Une acquisition immobilière sous le dispositif Pinel pour 300 000 €, lui génèrerait une réduction d’impôt de 6000 € par an pendant 9 ans puis 3000 € par an pendant 3 ans, soit au total 63 000 € de gain fiscal.
Monsieur devra prendre l’engagement de louer le logement nu (sans meubles) pendant 12 ans en respectant les plafonds de ressources du locataire et du montant du loyer.
3. Investissement optimisé au déficit foncier
Acquisition d’un bien pour 100 000 € + 200 000 € de travaux à effectuer (paiement des travaux sur une seule année).
N | N+1 | N+2 | N+3 | N+4 | N+5 | N+6 | N+7 | N+8 | N+9 | |
Travaux payés / Déficit foncier reportable | 200 000 € | 169 300 € | 149 300 € | 129 300 € | 109 300 € | 89 300 € | 69 300 € | 49 300 € | 29 300 € | 9 300 € |
Revenus fonciers préexistants | 20 000 € | 20 000 € | 20 000 € | 20 000 € | 20 000 € | 20 000 € | 20 000 € | 20 000 € | 20 000 € | 20 000 € |
Revenus fonciers imposables | 0 € | 0 € | 0 € | 0 € | 0 € | 0 € | 0 € | 0 € | 0 € | 10 700 € |
Imputation sur revenu global | 10 700 € |
Les revenus fonciers sont neutralisés pendant 8 ans.
Le gain fiscal total est de 114 560 € ([10 700 €x 41% = 4 387 €] + [189 300 x 41 % x 17,2% = 110 173 €]). Après 8 ans, le bien pourra être revendu, loué meublé, apporter à une société à l’Is, etc.