La loi Pinel Denormandie : réduire ses impôts en investissant dans l’ancien

Vous souhaitez investir mais préférez acquérir un bien avec du cachet ? Le dispositif Pinel Denormandie est fait pour vous, il vous permettra d’investir dans l’ancien et d’acheter un appartement à votre image.

Le dispositif Pinel est une réduction d’impôt en faveur de l’investissement immobilier locatif en métropole, dans le neuf. Pour pouvoir bénéficier de cet avantage fiscal en investissant dans l’ancien, la loi de finances a mis en place un nouveau volet, au sein du dispositif Pinel, appelé dispositif Denormandie.

Pinel Denormandie

Qu’est-ce que le dispositif Pinel Denormandie ?

Ce nouveau volet de la réduction d’impôt est applicable aux investissements réalisés du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2022 portant sur des logements ou locaux faisant ou ayant fait l’objet de certains types de travaux en vue d’y améliorer sa performance énergétique.  Ce logement doit être situé dans une des communes définies, et à condition que le contribuable s’engage à les louer nu.

Ce dispositif suit les mêmes taux de réduction d’impôt que les investissements réalisés en Pinel classique. Le taux de réduction varie selon la durée d’engagement de location et la localisation du logement.

Réduction d’impôts 2021-2022 2023 2024
Engagement 6 ans 12 % 10,5 % 9%
Engagement 9 ans 18 % 15 % 12 %
Engagement 12 ans 21 % 17 % 14 %

Quels travaux sont pris en compte pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel-Denormandie ?

Contrairement au Pinel classique, seuls 2 types d’investissements sont éligibles au dispositif Denormandie :

  • Les acquisitions de logements faisant ou ayant fait l’objet : de travaux d’amélioration pour les investissements réalisés à compter du 1 janvier 2020, de travaux de rénovation pour les investissements effectués jusqu’au 31 décembre 2019.
  • Les acquisitions de locaux affectés à un usage autre que l’habitation (combles, garages, etc.) faisant ou ayant fait l’objet de travaux de transformation en logement.

La réduction d’impôt s’applique aux acquisitions, depuis le 1 janvier 2020, de logements qui font ou qui ont fait l’objet de travaux d’amélioration. Ils concernent :

– La création de nouvelles surfaces habitables ou de surfaces annexes*.

– L’amélioration des surfaces habitables ou annexes.

– Des travaux destinés à la réalisation d’économies d’énergie pour ces surfaces.

*Sont considérées comme des surfaces annexes les garages, les emplacements de stationnement, les locaux collectifs à usage commun ainsi que certaines dépendances que le décret énumère de façon limitative : terrasses accessibles privatives, balcons, vérandas, loggias, caves, séchoirs extérieurs au logement, garages.

Dans tous les cas, ces travaux doivent conduire à une amélioration de la performance énergétique et la consommation en énergie après travaux doit être inférieure à 331 kWh/m²/an. De plus les logements trop énergivores, c’est à dire dépassant une consommation de 331 kWh/m²/an et considérés comme passoires thermiques, seront bientôt interdits à la location.

Les travaux doivent améliorer la performance énergétique du logement de :

  • 20 % au moins pour les logements situés dans une copropriété
  • 30 % au moins pour les logements individuels

Ils doivent comprendre au moins 2 types de travaux parmi les 5 catégories suivantes :

– Isolation thermique de la toiture

– Isolation thermique des murs

– Isolation thermique des parois vitrées

– Installation ou remplacement de systèmes de chauffage

– Installation ou remplacement de systèmes de production d’eau chaude sanitaire

Quelles sont les conditions pour être éligible au dispositif Denormandie ?

Le logement doit être loué nu, c’est-à-dire non meublé, et doit être la résidence principale du locataire. La mise en location doit être effective au plus tard 1 an après l’acquisition du bien.

De plus, un contribuable est limité à deux investissements par an en loi Denormandie. Ces derniers sont plafonnés à 5 500 € par m² avec un coût d’acquisition maximum de 300 000 €

Le logement doit se trouver dans une ville qui relève du dispositif Denormandie

Lorsque vous achetez un logement en vue de profiter des avantages du Dispositif Denormandie, il faut vérifier en amont que le bien se trouve dans une commune :

  • Dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est important
  • Etant en zone labellisée « Cœur de ville »
  • Ayant passé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT)

Le revenu fiscal du locataire ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires

La personne à qui vous louez votre logement peut être votre enfant mais ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal.

De plus, le revenu fiscal de ce locataire ne doit pas dépasser certains plafonds.

Composition du foyer fiscal Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Personne seule 38 377 € 38 377 € 31 280 € 28 152 € 28 152 €
Couple 57 357 € 57 357 € 41 772 € 37 594 € 37 594 €
+ 1 personne à charge 75 188 € 68 946 € 50 233 € 45 210 € 45 210 €
+ 2 personnes à charge 89 769 € 82 586 € 60 643 € 54 579 € 54 579 €
+ 3 personnes à charge 106 807 € 97 766 € 71 340 € 64 206 € 64 206 €
+ 4 personnes à charge 120 186 € 110 017 € 80 399 € 72 359 € 72 359 €
Majoration par personne à charge supplémentaire + 13 390 € + 12 258 € + 8 969 € + 8 070 € + 8 070 €

Le montant du loyer doit respecter un plafond selon la localisation du logement

Le montant du loyer mensuel définir par le bailleur ne doit pas dépasser un certain plafond, en fonction de la zone dans laquelle se trouve le logement.

Localisation du logement Plafonds mensuels de loyer au m² 2020 Plafonds mensuels de loyer au m² 2021
Zone A bis 17,43 € 17,55 €
Zone A 12,95 € 13,04 €
Zone B1 10,44 € 10,51 €
Zone B2 (sur agrément) 9,07 € 9,13 €
Plafonds de loyer mensuel par m², charges non comprises, pour les baux conclus en métropole

De quelles aides pouvez-vous bénéficier pour rénover votre logement ?

  • MaPrimeRénov’

Cette aide, en vigueur depuis le 1er janvier 2020, permet de subventionner, sous forme de prime forfaitaire, les foyers désireux d’améliorer la performance énergétique de leur logement.

Les propriétaires bailleurs ont eux aussi droit à cette prime. Ils sont même considérés comme prioritaires par l’Etat qui souhaite inciter la rénovation des logements en location dans un but de suppression des « passoires thermiques » en France, qui seront bientôt interdites à la location.

Le montant de la subvention sera défini en fonction du nombre de personnes dans le foyer et du montant des revenus de ce dernier.

  • La prime énergie Mon expert

La prime « Mon expert » est une aide financière destinée à la rénovation énergétique de votre logement. Elle est cumulable avec d’autres aides telle que « MaPrimeRénov’ ». Comme cette dernière, elle sera calculée en fonction du revenu fiscal du propriétaire occupant ou du propriétaire bailleur, et couvrira les travaux suivants : Isolation des combles, isolation des murs, pompe à chaleur et chaudière gaz à condensation.

Pour bénéficier de ces primes, il est important de faire appel à un professionnel du bâtiment certifié RGE.

L’Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat est une action qui vise à réhabiliter les logements précaires énergétiquement parlant.

Pour en profiter, il faut que le logement se trouve dans un quartier désigné comme prioritaire par la ville, et que le propriétaire occupant ou bailleur respecte certaines conditions définies par l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat (ANAH).

La ville d’Ajaccio a mis en place cette action depuis 2019 et pour une durée de 5 ans. Cette opération prend en compte 8 copropriétés dans le quartier des Cannes-Salines.

Voir notre article

Le conseil de votre cabinet de gestion de patrimoine en Corse, Altus Conseil

Lorsqu’on investit dans l’ancien, il peut aussi être intéressant d’opter pour le déficit foncier. En effet, plus votre tranche d’imposition est élevée et vos travaux couteux, mieux vaut privilégier le déficit foncier au dispositif Denormandie. En revanche, si le montant de vos travaux n’est que de 25% du prix d’acquisition, il est alors plus intéressant de se tourner vers le dispositif de défiscalisation Denormandie, quel que soit votre tranche d’imposition.

Si vous souhaitez investir dans un logement ancien ou encore rénover votre investissement locatif en vue de conserver ou d’agrandir votre patrimoine, votre conseiller en gestion de patrimoine Altus Conseil vous donnera toutes les clefs nécessaires pour rentabiliser au mieux votre investissement.

Chez Altus Conseil, votre cabinet de gestion de patrimoine en Corse, toutes nos études sont personnalisées et établies en fonction de votre situation et de vos objectifs.

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