Avec la hausse des taux d'emprunt en 2023, obtenir un prêt immobilier est chose difficile.
Chez Altus Conseil, nous vous conseillons sur les méthodes à appliquer pour présenter un très bon dossier à votre banque et concrétiser votre projet immobilier.
Gérer vos finances
L'analyse minutieuse de vos comptes est une étape incontournable, peu importe le contexte du marché. Ainsi, il est recommandé de minimiser les découverts répétitifs et les crédits à la consommation. Laura Martino, directrice des partenariats bancaires chez Cafpi, souligne l'importance d'avoir des comptes bien tenus trois mois avant la demande de prêt, et d'éviter les dépenses excessives. Les banques examinent toutes les transactions effectuées et chaque prélèvement doit être justifié.
Un autre aspect important est l'endettement. Les banques doivent respecter un taux d'endettement maximum de 35 % (assurance incluse). Après le remboursement de la mensualité du prêt, il doit rester à l'emprunteur suffisamment d'argent pour maintenir un niveau de vie décent.
Gérer vos finances
Augmenter votre apport personnel
Auparavant, l'absence d'un apport personnel n'était pas un obstacle à l'obtention d'un prêt. Cependant, la situation a changé et les institutions bancaires exigent maintenant un apport. Plus précisément, celui-ci doit couvrir les frais d'achat (frais de notaire, de dossier...) plus 15 %, indique Ludovic Huzieux, co-fondateur d'Artemis Courtage.
Avoir une réserve d'épargne pour faire face à des dépenses imprévues est également un bon signe pour la banque.
Pour augmenter votre apport, n'hésitez pas à utiliser votre épargne salariale, car il est possible de débloquer les fonds sans pénalité pour l'achat de la résidence principale.
Faire appel à votre famille
Quand cela est réalisable, solliciter l'assistance financière de sa famille est une option fréquemment adoptée pour réduire le coût d'un prêt et favoriser l'acceptation de sa demande. La famille offre différentes solutions, dont la plus répandue est la donation. Il est préférable de formaliser cette générosité pour être en conformité avec l'administration fiscale et les autres héritiers.
La donation peut ne pas toujours être réalisable, dans ce cas, un prêt familial peut être envisagé. Si celui-ci ne dépasse pas 1500 euros, il n'est pas obligatoire de le formaliser, cependant, il serait judicieux de garder, par exemple, une copie du chèque ou de l'ordre de virement. Pour un prêt d'un montant supérieur, la rédaction d'un document est requise. Vous devrez y spécifier le montant, la durée, le taux et la garantie. Bien que vous puissiez vous passer du notaire pour cette formalité, qui a un coût, sachez qu'en cas de problème, l'acte notarial possède une force exécutoire. Enfin, pour un prêt dépassant 5 000 euros, le prêteur ou l'emprunteur doit le déclarer à l'administration fiscale.
Souscrire à des prêts avantageux
Il y a plusieurs prêts disponibles à des taux intéressants, le plus célèbre étant le prêt à taux zéro (PTZ). Saisissez cette opportunité avant que ses bénéfices ne soient diminués, comme l'a récemment annoncé le gouvernement. Ce prêt est accordé, sous certaines conditions de revenus, aux primo-accédants et aux acheteurs qui n'ont pas possédé leur résidence principale au cours des deux années précédant la demande de prêt.
Il offre la possibilité d'emprunter gratuitement jusqu'à 40% du montant total. Cependant, il ne contribue qu'au financement d'un logement neuf ou ancien, à condition que les travaux représentent au moins 25% du coût total de l'opération. Pensez également au prêt Accession d'Action Logement (anciennement 1% logement). Réservé aux employés du secteur privé, il offre la possibilité d'emprunter à un taux de 1,5% (hors assurance) pour financer jusqu'à 40 000 euros sur vingt ans pour l'achat d'un logement neuf, en construction ou d'un logement ancien HLM.
N'oubliez pas de vous renseigner auprès des collectivités, des organismes de prévoyance ou des professionnels. Par exemple, les affiliés à BTP Prévoyance ont la possibilité de souscrire au prêt Pro BTP gratuit d'un montant de 5 000 à 20 000 euros. De nombreuses solutions innovantes sont disponibles.
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Négocier votre assurance de prêt
L'assurance de prêt représente une part significative du coût total du crédit. En négociant le taux de cette assurance, vous pouvez réduire le taux annuel effectif global (TAEG) et passer en dessous du taux d'usure. Cependant, il est recommandé de souscrire l'assurance proposée par votre banque au moment de la demande de prêt.
Finalement, il faut noter qu'il est possible de faire des économies sur l'hypothèque et l'assurance du prêt en utilisant un contrat d'assurance vie comme garantie pour la banque. De même, si vous disposez d'une épargne suffisante sur votre contrat d'assurance vie, demandez une avance.
En résumé, pour obtenir un prêt malgré la hausse des taux d'intérêt, il est crucial de bien préparer son dossier et d'explorer toutes les options d'aide disponibles.
Utiliser votre contrat d'assurance vie pour financer l'assurance emprunteur
Il est possible de faire des économies sur l'hypothèque et l'assurance du prêt en utilisant votre contrat d'assurance vie comme garantie auprès de la banque, à condition qu'il soit suffisamment approvisionné pour couvrir le prêt. Pour cette opération, les contrats en euros sont généralement préférés par les banquiers.
Le nantissement ne met pas fin à votre contrat, vous pouvez continuer à l'alimenter et les fonds sont valorisés, mais les retraits sont impossibles, sauf en cas de nantissement partiel, et les arbitrages sur les unités de compte sont exclus. Le nantissement prend fin une fois le prêt remboursé. Pour être valide, il doit faire l'objet d'un contrat écrit (articles 2355 et suivants du Code civil). Soyez vigilant, en cas de non-paiement, la banque se remboursera sur le contrat !
Chez Altus Conseil, cabinet en gestion de patrimoine à Ajaccio en Corse, vous propose une étude personnalisée pour vous apporter des solutions adaptées.