Investir en immobilier en Loi Pinel

1. Acquisition du bien

Monsieur Martin souhaite acquérir un logement éligible au dispositif «Pinel», d’une superficie de 50m², pour un montant de 280 000 €.

Le montant de son impôt sur le revenu issu du barème progressif (prenant en compte les revenus fonciers qui seront générés par son investissement, mais avant incidence de la réduction d’impôt) fluctue par hypothèse entre 5000 € et 20 000 € par an.

Il est supposé que Monsieur Martin ne perçoit pas d’autres revenus fonciers et n’est pas concerné pat le plafonnement des niches fiscales.

2. Dates-clés et fait générateur de la réduction d’impôt

Si Monsieur Martin acquiert un logement neuf achevé en 2021

  • Le zonage doit être apprécié au jour de la signature de l’acte authentique de vente.
  • La réduction d’impôt est accordée au titre de l’imposition des revenus de 2021.
  • La mise en location devra intervenir dans les 12 mois de la date d’acquisition du logement.

Si Monsieur Martin acquiert un logement VEFA en 2021

  • Le zonage doit être apprécié au jour de la signature de l’acte authentique de vente.
  • La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement. Ainsi, si l’achèvement a lieu en 2022, la réduction d’impôt sera accordée au titre de l’imposition des revenus de 2022.
  • L’achèvement du logement devra intervenir dans les 30 mois qui suivent l’acquisition.
  • La mise en location devra intervenir dans les 12 mois de l’achèvement de l’immeuble.

3. Détermination de la base de la réduction d’impôt

La base de la réduction d’impôt est constituée par le prix d’acquisition ou de revient global du logement.

Le premier alinéa du A du V de l’article 199 novovicies du CGI prévoit un plafond de prix de revient par mètres carrés de surface habitable pour la détermination de la base de la réduction d’impôt, qui est fixé à 5500 €/m2.

Calcul du plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable :  

Le prix de revient de ce logement de 50 m2 acquis pour un montant de 280 000 € est de 5600 €/m2 L’application du prix de revient par mètre carré de surface habitable conduit à retenir, pour la détermination de la base de réduction d’impôt, le montant de 275 000 €:(5 500 € 50 m2). L’assiette de l’avantage fiscal relative à cet investissement sera donc de 275 000 €.

Ce montant étant inférieur à la limitation annuelle de la base de la réduction d’impôt fixée à 300 000 €, Monsieur Martin pourra acquérir des parts de SCPI PINEL pour un montant de 25 000 € afin de bénéficier d’un montant investi annuel maximal, soit 300 000 € (275 000 € + 25 000 €).

Remarque :  Le plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable s’applique avant la limitation annuelle de la base de la réduction d’impôt fixée à 300 000 € par an.

4.Taux et montant de la réduction d’impôt

En s’engageant pour une durée initiale de 6 ans

• Monsieur Martin pourra bénéficier d’une réduction d’impôt au taux de 12% répartie sur 6 ans,

Soit une réduction d’impôt de 12% x 275 000 € répartie sur 6 ans soit 5500 € par an pendant 6 ans.

• Si à l’issue de cette période initiale de 6 ans il proroge son engagement pour une période de 3 ans, il bénéficiera d’une réduction d’impôt supplémentaire au taux de 6% répartie sur 3 ans Soit une réduction d’impôt de 275 000 €x6% répartie sur 3 ans soit 5 500 € pour chacune de ces trois années.

S’il proroge à nouveau son engagement d’une période triennale, il bénéficiera alors d’une réduction supplémentaire au taux de 3% répartie sur 3 ans, Soit une réduction d’impôt de 275 000 € x 3% répartie sur 3 ans, soit 2750 € pour chacune de ses trois années.

Remarque : Pour les investissements réalisés à compter de 2023, le taux de la réduction va progressivement diminuer pour atteindre au maximum 17,5% en 2023 et 14% en 2024 (pour une période d’engagement de 12 ans). Voir le détail dans la fiche pratique.

Tableau récapitulatif pour un engagement d’une durée totale de 12 ans

Année IR avant réductionRéduction d’impôt
202110 000 €5 500 €
20225000 €5 500 €
2023 à 202615 000 €5 500 €
2027 à 202915 000 €5 500 €
2030 à 203220 000 €2 750 €
Montant total de la réduction d’impôt57 250 €

josette figara

Josette Frigara : Dirigeante
Conseillère en gestion de patrimoine

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